リノベーションプランで、すべての土台となるのは物件選び

実は、中古物件にはリノベーション向き・不向きがあります!!
向き・不向きを見誤ると、どう頑張っても叶えられない設計や住宅設備が出来てしまうことも……

旧耐震基準？新耐震基準？

まずは戸建てでもマンションでも、共通してチェックしておきたいのが、その建物の築年数です。日本の建築物の耐震基準は、昭和56年に大きく改正されました。

昭和56年6月以降に建築された建物は、昭和53年に発生した宮城県沖地震を教訓に、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れるだけの強度を義務付けた、いわゆる新耐震基準の建物。

もちろん、旧耐震基準の建物が安全でないというわけではありませんが、一つの大きなボーダーラインなので確認が必要です。

【戸建て】のチェックポイントとは？

木造？鉄骨？

まずは木造か鉄骨かをチェックする必要があります。

大手ハウスメーカーの鉄骨の建物だった場合は注意が必要。メーカー独自の構造計算に基づくので、耐震補強をするのが難しい場合があります。

また木造であっても壁や床などの面で建物を支える「2×4工法」では、間仕切り壁を壊せない場合も…。そうなると部屋と部屋をつなげて大きなLDKを作るなど間取りの変更が難しいので、あまりリノベーション向きとは言えません。

一番自由度が高いのは、柱と梁で建物を支えている「在来工法」ということになります。

リフォームの履歴は？

外壁の塗り直しや、水回りのリフォームなど、どこをいつ直したのかを確認しましょう。

例えば外壁を塗り直したばかりであれば、その分のコストを抑えることができますし、お風呂をリフォームしたばかりであれば、それを再利用することもできます。生かせる部分を上手に生かせば、その分、別な意匠にコストをかけられるかもしれません。

【マンション】のチェックポイントとは？

壁式構造？ラーメン構造？

マンションの代表的な構造には2つのタイプがあります。

一つは壁で建物を支える「壁式構造」。こちらは構造上壁を撤去することができないので、間取りの自由度は下がります。一方柱と梁で建物を支える「ラーメン構造」は壁を撤去できるので、よりリノベーション向きと言えるでしょう。

壁式構造は主に低層マンションで、ラーメン構造は中高層マンションで採用されます。

マンションの管理規約は？

管理規約にはマンションの決まり事が書いてあります。例えば床はカーペット以外NGと決まっていれば、リノベーションでフローリングにはできません。

また窓と玄関は基本的に交換できない規約になっているので、どうしてもイメージを変えたい場合は二重サッシなどで対応する必要があります。

そもそもリノベーションを禁止している場合もあるので、希望のプランが実現可能か、管理規約をしっかりチェックしましょう。

管理組合は機能している？

リノベーションをすれば内装は変えられますが、共用部は変えられません。自転車置き場やゴミ捨て場の状況、共用部にゴミが落ちていないかなど、マンションの管理状況は必ず確認しましょう。

マンションの質を保つためには計画的な修繕も必要。そのため、長期修繕計画が立てられているかも重要なチェックポイントです。

ほかにもマンションのリノベーションでは、コンクリートの壁に穴が開けられないので、エアコンの増設や移動が難しかったり、水回りの位置を変えると配管を通すために床の高さが上がったりコストがかかったり、いろいろなケースがあります。

住まいへもとめる希望に優先順位を

戸建てにも共通することですが、リノベーションを前提とした物件を探す時には、「広いLDK」「アイランドキッチン」「フローリングの床」など、どうしても叶えたい希望のプランが実現できる物件なのかを見極めることが大切です。